买二手房，原业主不愿迁户口怎么办？

　　本报记者赵然本报实习生赵娜

　　昨日上午9时至11时，河北张克锋律师事务所牛景芳律师如期走进本报编辑部，做客第361期“廊坊日报公益行动——律师法律援助热线”栏目，现场接听读者电话，解答相关法律咨询。

　　如何看待认购书中的赠送天台条款？

　　市民刘先生：2005年3月，我与某房地产公司签订认购某大厦一复式楼房的约定，对方同意在未签订正式预售合同之前，此认购书有效，并将天台花园送我。同年四月，房地产公司与我签订《房屋预售合同》，但对方未约定认购书中所列的优惠条件。请问，我能要求房地产公司按认购书的约定赠送天台吗？

　　律师解答：认购书中将天台赠送给某个购房者的约定无效。根据《物权法》第70条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，业主对共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。因而，楼宇天台应属整栋楼宇的全体所有人或使用人共同所有和使用，而不应属于某个业主所有。开发商将其赠送给某个业主，则构成了对其他购房者天台使用权的侵害，其赠送行为是无效的。

　　本案中，房地产公司与你签订的认购书中约定赠送你楼宇天台，但之后你们签订的预售合同并未就上述赠送行为予以确认。即使你们在预售合同中予以确认，也是无效的。

　　拆迁房能够出售吗?

　　市民杨先生：我购买了一处老城区的二手房，付清房款后就搬进去住了，过户手续仍在办理之中。但没入住几天拆迁公司就通知我，该小区半年前就已列入拆迁范围内，让我搬家。我就赶快联系原房主，但已联系不到原房主。当我拿出与原房主签订的购房协议要求补偿时，却因为房产证显示业主仍为原房主，无法签订拆迁补偿协议。请问，我该怎么办？

　　律师解答：被列入拆迁范围的房屋可以出售，但房地产交易管理部门不予办理过户。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁公告发布后，被拆迁人改造或者装修房屋及附属物、改变房屋用途、变更租赁关系和转移房屋产权的，不作为拆迁补偿、安置的依据。

　　实务中，在一两年内会被拆迁的房屋，在各个区、县的房地产交易所能够查到；购房者也可以向所在区、县拆迁科咨询相关情况。或到当地派出所询问其户口是否被冻结，因为冻结户口的房屋早晚是要拆迁的。

　　本案中，由于你的疏忽购买了拆迁房，房屋买卖合同有效，但由于没有办理房屋过户手续，不能取得房屋的所有权，因而不能享受补偿、安置，但你遭受的损失可在找到原房主后要求双倍赔偿已付房款及其他损失。

　　买二手房，原业主不愿迁户怎么办？

　　市民胡先生：为了解决孩子就近读书问题，我买了一套二手房。房屋交付后，原业主却拒绝把户口迁走，户籍部门因此不能给我家办理落户手续。请问，这种情况我该怎么办？

　　律师解答：根据现有规定，户口和商品房产权所有者之间没有必然的法律联系，卖家在出售房屋后拒绝迁出户口并不会影响商品房的使用价值，也不会影响买家户口的迁入(新业主可以凭房产证申请入户)，因此，买家不能以此为由要求解除房屋买卖合同。但是，你这样特定目的的房屋买卖可以在合同中约定原业主户口迁出时间，卖家没有按时迁出户口应承担违约金责任或约定该种情形你有权解除房屋买卖合同。

　　户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定了出卖人有义务将户口迁出，但由于该义务属于不能强制履行的事项，法院不能作出强制出卖人迁移户口的判决。

　　但是，你可以凭着房产证申请落户，新旧两个户口本同时存在，公安局户籍系统内部会标识旧业主，同时会提醒其应当迁走，但不会强制原业主迁走户口。

关键词：二手房,户口