小区公共区域植入广告 收益算谁的？

　　很多小区电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等都有各类广告。这些广告是如何进来的？广告费有多少？得来的钱都去了哪儿？扰民广告如何清出小区？这些问题，恐怕少有业主知情。另外，业主更关心的是这些使用公共区域做广告的收益到底该归谁？实践中，面对动辄数十万上百万元的收支糊涂账，业主别说想要冲抵物业费，甚至分一杯羹都无从谈起。

　　小区投广告应当谁同意

　　根据物权法、物业管理条例等法律、法规的相关规定，楼宇屋顶、外墙等公共部位所有权属于全体业主共有，业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。其他人(包括开发商和物业服务公司)，在未经业主集体决定同意的情况下，擅自使用楼宇屋顶、外墙等公共部位，均属侵权行为。由此可见，小区广告的投放应当经过全体小区业主的同意。如何界定全体小区业主同意呢？一般来说，业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构，有权代表全体业主对小区进行管理，所以在小区里发布商业广告，可与业委会或经业委会授权的物业公司接洽。

　　广告获收益应当归属谁

　　小区公共区域的广告收益，到底应该归谁呢？依据物业管理条例第55条：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”因此，小区共有部分产生的收益，应属全体业主所有，并主要用于补充小区业主的共益支出。另外，物业服务企业对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。

　　由此可见，对于小区公共区域做广告得来的收益，确定无疑是属于全体业主所有的，但同时考虑物业服务企业在全体业主获取上述收益时作出的贡献，可以适当享有一定比例的收益，即除去物业公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外，其他部分应当属于全体业主所有。

　　经济回报多如何谈分配

　　公共区域虽然归业主共有，但收益分配时应考虑到相关收益的产生，在很大程度上也得益于物业公司的管理行为，故对该部分的收益分配，全体业主和物业公司可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。

　　物业服务有其特殊性，如物业公司付出服务成本后丝毫不能获得经济回报，这对物业公司也是不公平的，也不能调动物业公司对可收益公共部分的管理积极性，故而从本质上说也不利于全体业主。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，也是有悖法律原则的。据此，在存有小区共有部分收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时，物业公司付出了服务成本，也应享有合理的回报。

　　物业涉嫌“私吞”广告收益

　　业主可否拒交物业费

　　司法实践中，经常会遇到物业公司追索物业费时，部分业主以物业公司未经业主委员会同意，擅自将小区公共部分用于出租或获取广告收益，故要求将上述收益折抵物业费，上述做法是否得当？就物业费交纳问题，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”此处应明确欠缴物业费的性质。物业费的性质并非物业服务企业的酬金，它的90%以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支，业主不交纳物业费是损害业主共同利益的行为，因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。