小区公共区域植入广告 收益算谁的?
![]() 很多小区电梯、路灯杆、灯箱、墙壁、楼层牌、停车场入口等都有各类广告。这些广告是如何进来的?广告费有多少?得来的钱都去了哪儿?扰民广告如何清出小区?这些问题,恐怕少有业主知情。另外,业主更关心的是这些使用公共区域做广告的收益到底该归谁?实践中,面对动辄数十万上百万元的收支糊涂账,业主别说想要冲抵物业费,甚至分一杯羹都无从谈起。 小区投广告应当谁同意 根据物权法、物业管理条例等法律、法规的相关规定,楼宇屋顶、外墙等公共部位所有权属于全体业主共有,业主享有对公共部位的占有、使用、收益及处分权。其他人(包括开发商和物业服务公司),在未经业主集体决定同意的情况下,擅自使用楼宇屋顶、外墙等公共部位,均属侵权行为。由此可见,小区广告的投放应当经过全体小区业主的同意。如何界定全体小区业主同意呢?一般来说,业委会作为全体业主选举产生的业主大会的执行机构,有权代表全体业主对小区进行管理,所以在小区里发布商业广告,可与业委会或经业委会授权的物业公司接洽。 广告获收益应当归属谁 小区公共区域的广告收益,到底应该归谁呢?依据物业管理条例第55条:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。”因此,小区共有部分产生的收益,应属全体业主所有,并主要用于补充小区业主的共益支出。另外,物业服务企业对共有部分进行了经营管理的,可以享有一定比例的收益。 由此可见,对于小区公共区域做广告得来的收益,确定无疑是属于全体业主所有的,但同时考虑物业服务企业在全体业主获取上述收益时作出的贡献,可以适当享有一定比例的收益,即除去物业公司为设置、维护广告投入的必要成本和相应的劳务费用外,其他部分应当属于全体业主所有。 经济回报多如何谈分配 公共区域虽然归业主共有,但收益分配时应考虑到相关收益的产生,在很大程度上也得益于物业公司的管理行为,故对该部分的收益分配,全体业主和物业公司可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。 物业服务有其特殊性,如物业公司付出服务成本后丝毫不能获得经济回报,这对物业公司也是不公平的,也不能调动物业公司对可收益公共部分的管理积极性,故而从本质上说也不利于全体业主。同时,小区共有部分作为小区全体业主的共有物,全体业主才是该物的所有权人,如果在收益分配上排除业主的权利,也是有悖法律原则的。据此,在存有小区共有部分收益的情形下,该收益应主要归属于全体业主享有,同时,物业公司付出了服务成本,也应享有合理的回报。 物业涉嫌“私吞”广告收益 业主可否拒交物业费 司法实践中,经常会遇到物业公司追索物业费时,部分业主以物业公司未经业主委员会同意,擅自将小区公共部分用于出租或获取广告收益,故要求将上述收益折抵物业费,上述做法是否得当?就物业费交纳问题,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”此处应明确欠缴物业费的性质。物业费的性质并非物业服务企业的酬金,它的90%以上都用于业主公共部位的维修养护及其它公共开支,业主不交纳物业费是损害业主共同利益的行为,因此业主没有理由拒绝交纳物业费用。 |
关键词:物业费,公共区域,植入广告,收益 |