二手房签约:字斟句酌签合同不留死角

　　签约指南

　　看中合心意的房源，一看再看比较之下，买家感觉已选定心水靓屋，自然要进展到下一步——摆台议价。这个阶段主要是口头议价，大家各自揣度对方心目中的最低价，唇枪舌剑，中介在一旁推波助澜。有些人争到面红耳赤，有些人则不动声色察言观色，一切尽在掌握;有些人为争一两万元咽不下那口气，舍弃便宜房子却在几年后不得不买贵楼，而有些人则“衰冲动”立马下决定而事后后悔。

　　这个口头议价过程没有秘诀心法传授，不过在落笔签约过程倒是有不少可圈可点之处，尤其是涉及产权、风险的法律贴士，各位买家定当谨记。

　　文：记者 李凤荷

　　签约第1步

　　明晰产权

　　既然已经“埋牙”签约，业主必须带身份证、房产证以及其他证明(如婚姻证明等)，买家带身份证，在签约之时双方可以互相核实身份。签约首先要明晰产权。有关房屋产权，最常见的问题是以下四类：

　　共有产权：如有共有人未到场或委托，要与到场共有人另行签订协议

　　买方在购买房屋前，可要求业主出示由房管部门提供的产权查册信息，以详细了解清楚房屋的产权情况。若房屋为多人共有，签订合同时应当经共有人的签名确认，或者出示相关的委托证明，证明代理人有交易买卖的权限，否则可能导致合同无效。广州市房地产中介协会法律咨询服务中心律师提醒：如在签订买卖合同时，只有部分共有人到场，而到场的共有人未能提供书面材料证明其他共有人同意出售证明的，买方可与到场的共有人另行签订协议，约定如未到场共有人此后不同意出售该物业的，由现签订房屋买卖合同的共有人承担违约责任(可约定相应的违约金)。

　　隐形共有人：了解业主婚姻状况，确定是否属婚姻共同房产

　　这种情况多出现于夫妻共有产权而产权人只有丈夫或妻子的名字。根据《婚姻法》司法解释三的说法，婚前购买的产权属于个人所有，婚后由一方父母出资购买且只登记在个人名下的房产，也属于个人所有。对于除了这两种情况以外的情形，只要是婚姻存续期间购买的房产，无论是以两人名义购买还是以一人的名义购买，都属于夫妻共有房产。在实际情况中，对于适婚年龄的业主放盘，中介一般都要求其介绍婚姻状况，以确定是否属于婚姻共同房产。如果属于双方共同房产，应由两人共同签约出售;如果属于离婚析产的房产，应出示离婚协议或者判决书。如果业主本人坚称房屋为婚前购买，但不肯出示婚姻证明，适宜用第一种情况共有产权的处理方式，订立条款，约定业主应对日后出现产权纠纷承担责任并支付违约金。

　　全权委托书：最怕炒家利用全权委托书炒房

　　业主由于身在外国或者有其他要务而必须委托他人代为签约，通常会出具全权委托书委托他人签约。在全权委托书上，会有“XX委托YY全权办理出售ZZ房屋事宜”的表述，委托期也会注明。因此，买家需核对业主姓名和身份证号与房产证是否一致，全权委托人的姓名和身份证是否与出席签约的委托人一致。

　　最怕的是炒家用全权委托书来炒房，一份全权委托书有可能同时与多个买家签约，或者炒家与真实业主尚未结清房款，买家有可能身陷三角诉讼官司，因此买家对全权委托放盘签约的盘源应小心警惕。

　　房屋获得的来源：“赠予”房屋或产生交易评估价20%个税

　　房产证上有一栏为“房屋获得的来源”，通常都是“购买”，少部分为“继承”或“拆迁补偿”，购房者需明确该房屋的获得来源是否为“赠予”。如果是赠予而来的房屋，而业主名下有多于一套房屋，有可能产生相当于交易评估价20%的个税。赠予的房屋免征20%个税的豁免条件为业主名下唯一房产且持有5年以上，不同时满足这两个条件就会产生20%个税。

　　签约第2步

　　条款斟酌

　　广州市自2010年起启用新版存量房买卖合同，读者可自行上房管局网站进行下载(登录网址www.laho.gov.cn——点击“在线服务”并选取“下载中心”——在下载中心点击“交易登记中心”——在右边选取“广州市存量房买卖合同”并下载示范文本)。网签二手房交易同时还需签署中介服务合同，该合同也可以在该下载中心的“交监中心”中下载。

　　新版存量房买卖合同在付款方式中增加了有关银行托管的选项并提示自行交割楼款的风险，同时也增加了物业维修资金的交接约定。购房者宜在签约前及早下载示范合同仔细阅读，以免在中介地铺签合同时因匆忙而走漏某些重要的条款。提醒一句：口说无凭，有什么重要的承诺都必须白纸黑字在合同中写下来。

　　付款方式： 通常有按揭、一次性付款、分期付款等方式，签约时视楼款数额支付定金(楼价10%以内)，一般是5万元~10万元，首期在递件过户当天交割，尾款则在出新证时交割。由于目前广州市递件交易至出新证的时间只有5~7个工作天，部分业主要求一次性付款客户在递件过户时全额支付，建议双方对楼款做银行资金托管。

　　交楼时间：业主收齐楼款，买家即可收楼，一般是以前一个步骤完成后的15天内完成。有时候业主以为按揭款可以快速发放，因此轻易答应买家过户后即交楼，但尾款却一直难以发放而买家又依据合同要求收楼，故此建议买卖双方在前一个交易步骤完结后再算下一个步骤的时间。

　　先税后证：目前广州市中心六区已普遍实行先税后证的方式，故此在签约时双方需了解清楚交易产生的税费，尤其是业主实收制之下全部税费由购房者承担，不计算清楚到时候未递件有可能因税费又产生争执。如果交易是由中介促成，通常在签约前中介会演算一遍预估的税费。此外，目前税局对交易房屋的评估有可能高于真实价格，交易双方也需对此在条款中有所准备，以免临时因税费而闹翻。

　　签约第3步

　　网上签约

　　二手房可以在中介公司的网络或是自行在网上签约。通常正规的大中型中介都会对交易进行网签，但一些小中介因不具备中介网签的条件或是出于规避政府监管的目的，也要求买卖双方自行网签，买卖双方需了解有关风险。

　　自行交易的网签步骤如下：

　　1.登录阳光家缘网站或广州房地产中介协会网站，点击进入存量房网上签约系统。

　　2.用户注册、登录。注册时应使用有效身份证明文件号码，包括居民身份证、港澳居民证、军官证等。系统默认18位身份证号码，如使用港澳居民证、军官证等注册，系统会提示身份证号“不足18位”，只要确认录入证明即可通过。

　　3.验证房屋产权信息。输入房屋的产权登记字号、产权证号和产权人姓名等，对房源进行验证。

　　4.填写《存量房买卖合同》。填写合同条款过程中，应每10~15分钟保存一次。

　　5.提交合同获取预签号。提交合同后，系统会显示预签约合同号，记录预签约合同号。

　　6.确认、打印交易资料：买卖双方本人持身份证明文件(或委托代理人持身份证件及委托书)、预签号、房产证原件到房屋所在地的交易登记中心签约服务点打印《存量房买卖合同》、《广州市房地产转移登记申请书》、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市存量房网上交易价格自行申报表》等交易资料。

　　交易流程

　　①完税

　　目前广州市中心六区房地产转让已实行“先税后证”的方式，递件前需把本次交易所产生的营业税、契税、个税缴清，故此到房地产交易登记中心先在地税处拿一个号交税。

　　②递件过户

　　买卖双方凭完税证明以及双方身份证、房产证、网签合同到递件过户窗口进行递件，如无问题，买卖双方可获得“受理收据”，受理收据上载明出新证的时间。

　　③出新证

　　一般在递件过户5~7个工作日即可出新证。

关键词：产权,证号,二手房,交易,合同