六省区房地产税收超土地出让金

　　地方财政构成悄然发生变化 六省区房地产税收超土地出让金

　　记者独家获悉的由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示，房地产相关税收在地方财政占比不断增加。近年来，地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况，对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。

　　北京大学经济学院教授平新乔表示，地方财政结构变化阶段包括：主要依赖房地产相关税收、主要依赖土地出让金、同时依赖三个阶段。而现在我国大多数省份正在由主要依赖土地出让金阶段向同时依赖阶段迈进。

　　据研究结果显示，上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例，吉林、河南、贵州、青海、广西、陕西、甘肃、辽宁等10省房地产相关税收与土地出让金基本持平，但浙江、江苏、安徽、河北等地对土地出让金依赖依然较大，浙江、江苏土地出让金更是相关税收的2倍。

　　资料显示，2007年起，我国土地出让金明显增长，其中，2013年增速急剧攀升至超过40%。而规模方面，已经从2007年的不到8000亿元，快速增加至2014年的将近3.2万亿元，7年间差不多扩大了6倍。

　　对此，平新乔指出，中国过去15年，地方财政的财政波动主要原因是土地出让金的波动。记者了解到，在许多地方，土地出让金收入已占地方财政收入的三分之一左右，个别地方的土地出让金收入最高时可以占到总财政收入的六成。

　　虽然很多地方正在积极转型寻找新的支柱产业，但新产业发展不可能一蹴而就，短期内土地出让收入仍占据地方财政收入的重要比重。

　　公开数据显示，2015年财政预算报告显示，地方政府性基金本级收入44509.51亿元，下降4.7%。其中，国有土地使用权出让收入39452亿元。但实际上2015年全国土地出让收入仅33657.73亿元，明显少于2015年预算。

　　此外，2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%；2013年全国土地出让收入4.2万亿元，相当于同期地方财政收入的35.5%；2011年，昆明、温州、大连、沈阳等城市土地出让收入更是高于当地财政一般预算收入。

　　“但随着房地产调控，楼市转寒，土地收入进入周期性缩水。”平新乔表示，随着宏观经济变化，部分省份地方财政对土地出让金的依赖度已等于或低于对房地产相关税收的依赖度。

　　平新乔表示，2003年以来，中国地方财政收入对于土地财政依赖度的上升增量，主要是由于地方财政对于房地相关税收的依赖度上升贡献的。“房地产相关税收较土地出让金来说要稳定，因此，当土地出让金收入由于政府尤其是中央政府加强对土地市场和房地产的调控而急剧下降时，稳定的土地税和房地产企业所缴纳的税收占地方财政权重则不断上升。”

　　报告显示，2003年至2013年间，中国地方财政对土地财政的依赖度上升了11.3个百分点，但值得注意的是，虽然土地出让金额度大幅增加，但其仅带来了3.2个百分点的增长，相关税收则高达8.1%的增长。

　　平新乔认为，房地产相关税收的依赖度上涨幅度占整个依赖度高达71.7,%，而普通我们常认为的土地出让金仅占到28.3%。这意味着，地方政府对房地产相关税收的依赖度上升，是2003-2013年间中国地方财政对于广义的土地财政依赖度上升的主因。

　　据测算，2013年，全国平均地方财政对房地相关税收(即房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占有税、房地产企业缴纳的所得税和营业税)的依赖度为14.8%，已是1999年依赖度4.6%的3.22倍。其中，北京对房地产相关税收依赖度达16.93%，上海高达16.21%，江苏也达14.29%。

　　中国社科院财经战略研究院副研究员蒋震对记者表示，我国地方财政对土地出让金和房地税收的依赖，应该说是特定经济发展阶段下的产物。实际上很多发达国家也都有过这个阶段。

　　但蒋震认为，一旦我国城镇化推进到成熟阶段这种机制就无以为继了。进入经济新常态之后，临界点来临，趋势发生根本变化，投资基本饱和，更加注重消费。由此，地方财政对土地及相关税收的依赖可能会弱化。

　　中国社会科学院财经战略研究院财政研究室主任杨志勇也认为，城市难以一味摊大饼，因此“有限”的土地对于地方来说意味着有限的出让金财政，同时，因土地成本直线上升，土地出让金额度的增加态势难以长时间维持，因此，对土地依赖度较强的城市财政面临可持续发展问题。

　　平新乔认为，地方财政主要依赖土地出让金只是一个过渡现象，未来地方财政中房地相关税收的比重将逐步超过土地出让金。

关键词：房地产,税收,土地出让金