永续债蚀富力4成利润 发展缓慢被迫下调年度销售目标

人民网北京8月21日电（卢志坤）近年来雄心勃勃的房地产商富力地产（02777.HK）再一次选择放慢发展的步伐，它再一次调低了自己的年度销售目标，从年初制定的600亿元销售额降至比去年稍高的550亿元。

富力地产表示，鉴于近期内地股市和宏观经济的波动，它选择下调年度销售目标至去年相符水平，富力地产去年获得544亿元销售额。昨日发布的中期业绩报告显示，富力地产上半年的合约销售金额约为207亿元，完成全年目标超过三分之一。富力地产表示，这个业绩符合预期。

随着上半年交付房屋面积增多，富力地产的营业额较去年同期增长近3成至127.2亿元，净利润同比上升7%至17亿元。

但这些利润的增长部分可能很难惠及富力地产的股东。根据业绩报告显示，富力地产上半年归属股东的净利润约为10.26亿元，比去年同期的10.68亿元略有下降。

这主要是由于富力地产的权益组成中包含了数额较大的无期限贷款，尽管根据会计准则被划入净资产范畴，但这些名为“永久资本工具”（永续债）的款项需要付出较高的成本，这些成本还会逐年增加。

根据公告数据显示，上半年这些无期限贷款的持有者享有富力地产的净利润约为6.77亿元，其占有净利润的比例由去年同期的33%上升至39.8%。

富力地产正在改变它的债务结构。根据中报数据显示，它在上半年赎回约56.25亿元的无期限贷款，为此它支付了接近7亿元的成本。富力地产去年发行了超过150亿元的无期限贷款，目前它持有的这部分金额仍然超过100亿元。

为改善负债结构，上个月，富力地产发行了一笔65亿元的5年期境内债券，票面利率为4.95%。根据中银国际证券分析师田世欣的测算，这笔债务可能为富力地产每年减少2.6亿元的利息支出。

富力地产表示，它还将进一步发行一笔可能达130亿元的境内债券。此外，它还在近期启动回归A股上市的计划，在A股上市可能会为它募集超过350亿元的资金。但能否回归A股以及回归的日期仍然难以确定，随着监管部门在股市震荡期间停止企业上市申请，富力地产登陆A股的不确定性也在明显增加。

中金公司房地产行业分析师张宇表示，中期分红和可能再发行130亿元境内债券的举动，预示着富力地产最坏的时候已经过去。“富力着力于资产负债表修复的举措让我们认为公司将进入另一个去杠杆周期，”张宇表示。

根据张宇的测算，富力地产截至上半年末的净负债率约为178%。富力地产董事长李思廉在中期业绩报告上称，公司的净负债比率会在年底降回到100%以内。净负债率通常用来反映企业的资金杠杆利用率，如果这个比值超过70%，通常被认为资金杠杆过高，风险加剧。但在房地产行业，该比值常常会超过70%。

张宇表示，富力地产上半年新开工面积增加很少，因此下调销售目标不足为奇。“我们预计公司会减弱对销售增速的重视度，因此可能降低建设成本和土地成本，把重点放在以更便宜的境内债券为永续债、信托贷款再融资。”

未能联系到富力地产方面予以置评。富力地产总裁及董事长助理的电话均无人接听。

去年，富力地产一度将销售目标由2013年的400亿元提升到700亿元。但很快，它将目标下调至600亿元。对于今年的销售目标，李思廉在业绩报告会上表示，有信心全年所有的项目加起来能够达到目标。

“上半年富力大概是完成了全年目标的30%多，这也是一个传统，下半年会强大起来。”李思廉说，“下半年推的新盘会多一些，货源充足一些，我们也有信心完成全年新的目标。”

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