定金罚则是否还适用？

　　2010年11月份，小辛和小鲁通过中介签订了一份二手房买卖合同，合同约定了付款方式为2011年1月4日小鲁需付款25万元，最晚不超过1月31日，余款56万元以小鲁办理贷款到位再行支付为准。合同签订当日，小鲁向小辛支付了10万元的定金，此后，小鲁因为种种原因未能如期支付首付款，于是，2011年2月10日，小辛将该房屋直接卖给第三人并办理了产权过户手续。无奈，小鲁咨询律师，是否可以向卖方主张双倍返还定金并支付利息？

　　河北李景玉律师事务所李景玉律师：小鲁未按约支付购房款，已构成违约；小辛在小鲁迟延履行主要义务构成违约后，有权按照法定程序行使解除权，但小辛既没有催告小鲁及时付款，也没有通知小鲁解除合同，双方的买卖合同仍然合法有效，在此情况下，小辛直接将房屋卖与他人并办理过户手续，形成事实上的"一房二卖"，其行为构成根本性违约。根据《合同法》规定，买卖双方签订合同，可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。

　　本案中，小鲁未按约支付购房款，本无权要求小辛返还定金。小辛在小鲁违约后，应当书面催告小鲁在合理期限内交付购房款，如果小鲁仍未交付，小辛应向小鲁发出解除合同的通知，双方的房屋买卖合同自通知到达小鲁时解除。小辛没有按照法定程序要求解除合同，双方的合同仍然合法有效，而小辛又将房屋卖与他人，也构成违约，对此，小辛也应承担相应责任。定金罚则只适用于一方违约的情况，双方违约导致合同不能履行的，不适用定金罚则，小鲁、小辛各自承担相应责任。

　　李律师提醒广大市民：以此为鉴，不管是履行合同还是解除合同，都应按照法定程序进行，切不可冒失。

　　(司法)

关键词：定金罚,合同